La vente à réméré (vente avec faculté de rachat) ou opération de portage immobilier, est un contrat de vente immobilière qui s’adresse aux propriétaires et/ou accédants à la propriété et qui prévoit, pour le vendeur, la faculté de récupérer son bien dans un délai maximum de 60 mois, à un prix déterminé à l’avance selon l’expertise du bien.

Pendant cette période, le vendeur continue à occuper le bien, en concluant un contrat d’occupation précaire moyennant des indemnités d’occupation.

Grâce au délai octroyé par la vente à réméré, le Client pourra sereinement racheter son bien en contractant un prêt immobilier d’acquisition pour continuer à l’occuper, ou gagner du temps pour le revendre à un tiers acquéreur au prix du marché.

 

TOUTE OPÉRATION DE PORTAGE DE BIEN SE COMPOSE DE 3 PHASES :

PHASE 1 : la vente à réméré : 1er passage chez le notaire

Le Propriétaire P vend son bien à réméré EN DIRECT à la Foncière Pasy 1, à 60-70 % maximum de sa valeur expertisée (tout dépend de la situation géographique du bien), sans payer de commission à un intermédiaire quelconque (agent immobilier, courtier en crédits, etc ...).

De ce fait, le notaire va rembourser aux divers créanciers l'ensemble des dettes déclarées par le Propriétaire P et lui verser la soulte ou la trésorerie souvent objet de cette vente à réméré. Cette somme, dégagée dans un délai très court, est une avance de trésorerie sur l'éventuelle vente définitive du bien à un tiers.

 

PHASE 2 : l’occupation du bien : Période contractuelle

Le Propriétaire P continue à occuper son bien pour une durée maximale définie dans l'acte authentique, grâce à une clause contractuelle élaborée et chiffrée dans cet acte.

La faculté de réméré (racheter) du Propriétaire P à la Foncière Pasy 1, à n'importe quel moment de la durée préalablement définie, lui permet donc, s'il le désire ou ne peut faire autrement, de vendre son bien au prix du marché, avec le concours ou non d'un professionnel de l'immobilier. Dans ce cas, le propriétaire P signe avec un agent  immobilier et la Foncière Pasy 1 un mandat de vente, ce qui lui laisse le temps de trouver un acquéreur pour la vente définitive du bien, au meilleur prix du marché.

 

PHASE 3 : le rachat à réméré : 2ème passage chez le notaire

Deux cas de figures se présentent :

  1. Le propriétaire P rachète son bien pour continuer à en jouir, soit par l'obtention d'un prêt d'acquisition mis en oeuvre par ses soins ou d'un règlement cash provenant d'une rentrée d'argent attendue ;
  2. Le propriétaire P ne peut pas racheter son bien : il le vend donc au meilleur prix, soit en direct ou par l'intermédiaire d'un agent immobilier : dans ce cas, le jour de la signature de l’acte de rachat à réméré (2ème passage chez le notaire), le Propriétaire P rachète le bien à la Foncière Pasy 1 et le revend ce même jour au même moment à l’Acquéreur A. 

En cas de vente, grâce à la faculté de réméré, le propriétaire P a cédé son bien au prix du marché et a encaissé la différence entre le prix de vente acté au tiers Acquéreur et la valeur de rachat à réméré à la Foncière Pasy 1 (à déduire les frais notariés et les honoraires de l’agent immobilier).  

 

Eviter une saisie immobilère
Saisie Immobilière
 
Vous souhaitez éviter une saisie immobilière.

 

Besoin de trésorerie
 
Vous avez besoin de trésorerie.

 

Déchéance du terme
 
Vous êtes en situation de surendettement.

 

Les étapes du réméré

Vente du bien

Vous vendez votre bien à un investisseur avec option de rachat sur une période de 6 mois à 5 ans. Ce contrat est un acte notarié et les frais de notaire sont à la charge de l'acheteur. Le prix de vente n'excédera pas 70% de la valeur du bien.

Le contrat prévoit une marge pour l'acheteur qui correspond au risque qu'il prend.

Vous signerez également un contrat d'occupation du bien qui vous permettra de rester dans la maison en contrepartie d'un "loyer" mensuel.

Vous réglez toutes vos dettes

Avec l'argent reçu, le vendeur peut :
- Rembourser toutes ses dettes,
- constituer un dépôt de garantie chez le notaire pour racheter son bien.

Après la vente, il devient en quelque sorte "locataire" de son bien. L'acheteur ne peut en aucun cas l'expulser, le vendre ou le louer à quelqu'un d'autre.

Le vendeur doit stabiliser sa situation financière et s'assurer qu'il a bien été désinscrit du fichier national des incidents de paiements.

Il peut alors faire une demande de prêt auprès de sa banque pour racheter son bien et n'est pas obligé d'attendre le terme fixé par le contrat pour le racheter.

Rachat du bien

Dès que le vendeur a son accord de prêt, il peut racheter son bien. Un nouvel acte de vente doit être signé entre les deux partis.

Le prix de rachat du bien sera du montant payé par l'acheteur augmenté de la marge consentie au moment de la vente.

L'acheteur disposera ainsi comme apport personnel du dépôt de garantie constitué après la vente moins les frais de notaire pour racheter son bien.

Si au terme du contrat le vendeur ne peut pas racheter son bien, l'acheteur devient propriétaire et peut disposer du bien comme il l'entend. Il récupère également le dépôt de garantie.

Exemple chiffré

Le principe reste complexe avec différentes étapes. Nous estimons important de vous donner un exemple chiffré :

Mr Durant a 100 000 euros de dettes. Le juge a ordonné la saisie des ses biens. Pour ne pas perdre son patrimoine, il décide d'avoir recours à la vente à réméré.

Etape 1 : Vente du bien
- Délai du réméré : 1 an
- Estimation de son bien : 200 000 euros
- Décote : 30% soit 60 000 euros
- Prix de vente du bien avec la décote déduite : 140 000 euros
- Frais de notaire : 8 000 euros
- Montant à payer pour l’acheteur : 148 000 euros
- Marge accordée à l’acheteur : 10 000 euros
- Indemnités d’occupation : 1 400 euros

Etape 2 : Règlement des dettes
Avec ses 140 000 euros, le vendeur utilise :
- 100 000 euros qui rembourseront toutes ses dettes.
- 30 000 euros pour constituer le dépôt de garantie, chez le notaire.

Il restera donc 10 000 euros que le vendeur peut utiliser comme il le souhaite, Il serait cependant préférable qu'il mette de côté cet argent pour financer les indemnités d'occupation.
Sans tenir compte de ses revenus, il pourra ainsi payer 7 mois de "location".
Il n'a plus qu'à stabiliser sa situation bancaire et s'assurer qu'il n'est plus fiché à la banque de France pour racheter son bien.

Etape 3 : Rachat
- Prix de rachat : 158 000 euros (Montant payé par l'acheteur + sa marge)
- Frais de notaire : 8 000 euros
- Dépot de garantie 30 000 euros

Les frais de notaire seront déduits du dépôt de garantie. l'apport personnel sera donc de 22 000 euros.
Le montant à financer sera donc de 136 000 euros (Prix de rachat - Apport personnel)

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